Quando vado a visitare una casa in vendita, ho imparato che fare le giuste domande all’agente immobiliare può fare la differenza tra un acquisto sereno e una brutta sorpresa. In quel momento inizia la vera raccolta dati. Ed è anche il primo vero incontro con l’agente immobiliare, che è (o dovrebbe essere) il punto di accesso a una serie di informazioni fondamentali.
In base alla mia esperienza, ci sono almeno 10 domande da fare all’agente immobiliare durante la visita di un immobile, che mi aiutano a capire in modo molto concreto se vale la pena approfondire oppure no.
Eccole qui di seguito, una per una, con le motivazioni dietro ogni singola domanda.
Cosa chiedere a un agente immobiliare: le 10 domande più importanti da fare durante una visita
1. Siete voi titolari del mandato di vendita o l’immobile è in condivisione?
Voglio sapere se sto parlando con chi ha davvero in mano la situazione. Se l’incarico è in condivisione (MLS), chiedo comunque il contatto diretto dell’agenzia titolare. Mi interessa parlare con chi ha il fascicolo completo, non con chi fa solo da tramite.
L’MLS (Multiple Listing Service) è un sistema che permette alle agenzie immobiliari di condividere informazioni sugli #immobili in vendita o affitto. In questo modo, più professionisti collaborano per aumentare le possibilità di vendita o affitto, suddividendo la commissione in base agli accordi.
2. Avete una copia della planimetria catastale dell’immobile?
La planimetria è lo specchio della casa. Senza quella non si va da nessuna parte. Confrontarla con lo stato attuale dell’immobile mi permette di individuare difformità e potenziali problemi urbanistici.
3. Qual è il titolo di provenienza della casa?
Compravendita, donazione, successione, asta? A seconda della risposta, so esattamente quali documenti richiedere e quali potenziali rischi valutare. Soprattutto in caso di donazione, voglio evitare sorprese legali.
4. Da quanto tempo è in vendita l’immobile?
Questa domanda mi dà subito un’idea della trattabilità del prezzo. Un #immobile sul mercato da mesi, o peggio da anni, può essere una grande occasione… oppure nascondere qualche problema. In entrambi i casi, voglio approfondire.
5. È presente tutta la documentazione tecnica in agenzia?
Mi riferisco a: atto di provenienza, planimetrie, visure, certificazioni energetiche, APE, eventuali sanatorie. Voglio sapere se l’agente ha già raccolto tutto o se mi troverò a rincorrere documenti all’ultimo minuto. Se manca qualcosa, mi segno subito cosa serve chiedere in una fase successiva.
6. La casa è libera o è occupata? E se è occupata, con quale titolo?
Se è affittata, ad esempio, devo sapere se c’è un contratto in essere, per quanto tempo ancora e a quali condizioni. Se invece è ancora abitata dai proprietari, voglio sapere quando sarà effettivamente disponibile.
7. Quali sono le spese condominiali e cosa includono?
Non si tratta solo del valore mensile: voglio sapere cosa coprono quelle spese (ascensore, riscaldamento centralizzato, manutenzione straordinaria, acqua, ecc.). Inoltre, chiedo se ci sono lavori straordinari già approvati.
8. Qual è la rendita catastale dell’immobile?
La rendita catastale è un valore fondamentale: serve a calcolare imposte come l’IMU, ma soprattutto è la base imponibile per il calcolo delle tasse di acquisto (imposta di registro o IVA). Spesso gli agenti la sottovalutano, ma io la voglio subito. Anche perché, incrociandola con la categoria catastale e la zona, posso iniziare a stimare i costi accessori e verificare che tutto sia coerente con il prezzo richiesto. Se l’agente non ce l’ha sottomano, chiedo che me la invii subito dopo la visita.
9. L’immobile è libero da ipoteche o pignoramenti? Avete una visura ipotecaria aggiornata?
Questa domanda la faccio senza girarci troppo intorno. Se sto valutando seriamente una casa, voglio sapere subito se ci sono problemi di natura giuridica. Chiedo esplicitamente se l’immobile è gravato da ipoteche, pignoramenti, decreti ingiuntivi o altri vincoli. Ma non mi basta una risposta generica tipo “mi sembra di no” o “credo sia tutto a posto”.
Voglio vedere una visura ipotecaria aggiornata: un documento ufficiale rilasciato dalla Conservatoria dei Registri Immobiliari che attesta l’assenza (o la presenza) di gravami. È un passo fondamentale prima ancora di pensare ad una proposta d’acquisto. Se l’agente non ce l’ha subito disponibile, va bene, ma pretendo che me la mandi in tempi rapidi. Un agente immobiliare professionale dovrebbe sempre verificarla in autonomia e metterla a disposizione dell’acquirente. Tuttavia, per esperienza personale, non do mai nulla per scontato: chiedo sempre conferma e, se necessario, verifico anche tramite un mio tecnico o notaio. È un piccolo passo in più che può evitare grane enormi più avanti. Non compro una #casa sulla fiducia.
10. Posso fare foto e video durante la visita?
Spesso le foto pubblicate sull’annuncio non bastano a dare un’idea completa dello stato dell’immobile. Io chiedo sempre il permesso di fare qualche scatto in più, o un breve video. Non mi interessa solo documentare le stanze ma anche concentrarmi su dettagli tecnici importanti: il quadro elettrico, la caldaia, la centralina dei termosifoni, lo stato delle prese e degli infissi.
Questo materiale mi serve per condividerlo con i miei tecnici di fiducia, come l’elettricista, l’idraulico, o chi si occupa di ristrutturazioni. Un parere visivo spesso basta per capire se ci sono interventi da prevedere, e a grandi linee che tipo di spesa potrei trovarmi ad affrontare. È un passaggio che consiglio a chiunque voglia acquistare casa con consapevolezza, anche se non ha intenzione di fare un #investimento professionale.
Conclusioni
Non devi smettere di fare le #domande che hai sempre fatto. Ma aggiungine alcune di queste, soprattutto se non ci avevi mai pensato. Ti accorgerai che certe risposte valgono oro, perché ti mettono nella condizione di decidere con consapevolezza, senza farti prendere dall’emozione del momento.
Quando hai tutte le informazioni in mano, sarà più facile capire se quella casa è un’occasione da non perdere o un problema da evitare. E qualsiasi sarà la tua decisione, sarà sicuramente quella giusta per te.
